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住宅ローン返済が苦しい時の解決法には?
ローンの借り換えかリスケジューリングを行う

まずローンの借り換えです


住宅ローンの借り換えをすることでメリットを得ることができるのは下記の条件に当てはまる場合です。




 1. 住宅ローンの残高が1000万円以上
 2. 返済期間が10年以上
 3. 借り換え前と後の金利差が0.5%〜1%以上



ただし、これはあくまでも目安なので、金利のタイプ(固定 vs. 変動)、金利、諸経費、返済期間などの要素が複雑に絡み合い、借り換えによっていくら節約できるのか分かりにくく、金融機関各社とも基準金利、優遇金利、固定金利特約後の金利など何種類もあり、さらに借り換え前後の両方の手数料が絡んできますので、一般の人が借り換えの損得を簡単に判断することが難しい状況になっています。
しかし、うまくいけば借り換えのついでにリフォーム費用を上乗せして借り換えができる場合もありますから、検討には値するでしょう。



次にリスケジューリング(リスケ)です


金融機関と交渉して、当初の借り入れ条件を変更してもらうことを言います。
住宅ローンのリスケでは、ボーナス返済をやめる、毎月の返済額を一定期間減らしてもらう、返済期間の延長してもらうの3つがあり、そのいずれをしても事故歴として信用情報に載ってしまいます。
事故扱いとなってしまうと、今後ローンが組めなかったり、クレジットカードを作れなくなったりしてしまうことがあるので、そう簡単に銀行にリスケをお願いするわけにはいきません。

ただ、支払いがどうしても無理だと思ったら早い目に銀行に相談した方が良いでしょう。
しかし、住宅ローンの金利を下げてもらうことは、リスケには当たりませんので心配は要りません。
つまり、住宅ローンの返済中に、他の銀行の安い金利の見積もりを持って、銀行に「他の銀行で借り替えるとこの金利でやってくれるそうなんですけど、金利を下げてもらえませんか。」とお願いすることはリスケではないんですね。
ただし、期待するほど毎月の返済額は下がらない事が多いので注意しましょう。
自己破産か個人民事再生を行う
まず自己破産ですが、これはマイホーム(他の資産も全て)を手放すことになるので、このサイトでは省略します。

では、個人民事再生ですが、個人事業主とサラリーマンでおおまかに(詳細は省略)見てみましょう。




小規模事業主の個人民事再生


個人事業者が「住宅ローン」とその他の借金がある場合、その他の借金を3年間返済し続けることができれば、原則として住宅ローンはそのままで(返済はしていきます)その他借金は残額があっても残りはすべて免除されます。
ただ、個人事業ですから収入が安定またはちゃんと見込める方でないと認められません。
さらに住宅ローンの返済も厳しいとなると、返済期間を最長10年間延長(完済年齢は70歳まで)することもできます。



サラリーマン等民事再生の特則


次に、定期的な収入を得る見込みがある個人(サラリーマンなど)が「住宅ローン」とその他借金がある場合、その他借金を3年間返済し続けることができれば、住宅ローンはそのまま(返済は必要)ですが、その他借金は残額があっても残りはすべて免除されます。
サラリーマンなどでは可処分所得の2年分以上という基準が加えられます。
個人事業主同様に、3年間は何が何でも再生計画に従って返済を断行しなければならず、融資住宅およびその敷地に住宅ローン以外の抵当権がついていてはいけません。最大の違いは債権者の同意を必要としない点です。


その他、弁護士に依頼することとなりますので、弁護士費用が必要となります。
一般的な例ですが、申立てから計画の実行が3年間としておおよそ60〜80万円かかります。
他に、印紙代や切手代、裁判所への予納金などで数万円の実費が必要です。
いずれにしても相当の力仕事になりますね。
住宅の売却か競売を行う
まず一般的な売却ですが、住宅ローン残高よりも高く売れれば問題はありません。
売れた金額から住宅ローンの残債を支払って、賃貸住宅へ移るか買い替えて住み替えるかです。

どちらにしても引っ越し費用や売却手数料が必要で、不動産評価額が購入した時点より下落していることがほとんどなので、不動産業者も住宅ローン残高の方が多い場合は引き受ける事が少なく、金融機関も抵当権抹消は返済が済むまでは応じてくれず、あまり現実的ではありません。


しかも住宅ローンの支払いが苦しいのですから引っ越し費用の持ち出しもできない場合があります。
ただし、次項の任意売却のところで触れますが、引っ越し費用の持ち出しがなく引っ越しができたり売却してそのまま住み続ける事ができる場合があります。


では、競売はどうでしょうか。
世の中の競売物件は所有者が住宅ローンを支払えなくなったために、債権者(金融機関など)から競売の申し立てを受けたものが大半です。
競売が終わってマイホームを取られ、その家から追い出されても、残った借金の返済は続きます。
配偶者の実家に頼るとか、友人にお願いして競売で落札に協力をしてもらってた自宅の取り戻しは可能です。

ただ、この方法は不特定多数の誰がいくらで入札をして来るのかが全く不明で非常にリスクが高いのです。
競売に掛けられると、業者や入札予定者が自宅周辺に押しかけてきたりして近所にすぐに知れることにもなります。
ただ、競売にかけられても、取り下げてもらう可能性のある方法が二つあります。
一つは前項で説明した個人民事再生です。ただ、現実的には申し立てから時間がかかり、競売執行に間に合わないなど、やはりハードルが高いと思われます。

もう一つは、任意売却で上手くいけば個人再生よりはハードルは低いようです。
これは次項の任意売却のところで触れます。
任意整理をする。任意売却を行う。

任意整理について


個人民事再生との違いが分かりにくいのですが、どちらも住宅ローンを払い続ければマイホームは手放す必要はありません。



任意整理はローン以外の借入金が民事再生に比べると比較的少額の場合。
個人民事再生は裁判所が決定し減額幅が大きい。任意整理は当事者同士の和解合意。

どちらも信用機関の情報、いわゆるブラックリストに記録されます。

任意整理は家族に知られずに実行できますが、民事再生は裁判所に足を運んだりして労力は必要です。
当然どちらもそれ相応の費用は掛かります。
住宅ローン以外の借入がなければ任意整理は考えなくてもいいわけですが、借入があれば当然任意売却とのセットでの実行もありです。



任意売却について


前項でもありましたが、競売にかけられても任意売却で取り下げてもらえる可能性はあります。
競売開始決定通知が届いたばかりであれば、およそ3〜6ヶ月間の余裕でしょう。
その間に任意売却で競売を回避するなら急ぐ必要があります。
また、引っ越し費用の持ち出しがなく引っ越しができたり、売却してそのまま住み続ける事ができる場合(リースバック)があります。
これはどういう意味でしょうか?


任意売却とは・・・
  1. 現在の所有者が債権者(金融機関など)と交渉して任意売却の承諾をもらいます。
  2. 買い手を探して交渉します。
  3. 成立すれば売れた金額から経費を引いた残額を債権者(金融機関など)へ返済します。
    債権者(金融機関など)は抵当権を抹消します。
  4. 経費の中には引っ越し費用や業者への支払費用なども含めることも可能なので、持ち出し金額もなく、引っ越し費用の捻出もできる可能性があるわけです。
  5. 売却しても住み続ける可能性はどうでしょうか。
    売却先(買ってくれた相手)は不動産投資をされる方がほとんどなので、投資金額に見合う家賃収入があればいいわけです。
    今まで払っていた住宅ローンの金額よりも少ない家賃で入居できれば引き続きそのまま住むことも可能です(リースバック)。
    しかも近所には売却したことは分かりません。
    売却先(買ってくれた相手)はリフォームや修繕をしなくても良いし、入居者を探す手間もかからないので、メリットがある訳です。

債権者(金融機関など)にとっても競売に掛けるよりは短期間で、しかも市場価格に近い金額で回収できるメリットがあります。

競売・任意整理・個人民事再生・自己破産・一般売却など解決策を見てきましたが、住宅ローンの借り換えや金利交渉ができない、あるいはそれでは追いつかない場合だと、今は任意売却の方法が一番多く取られているようです。

でも一人で交渉したりするのは相当ハードルが高いと言えます。専門家の助けを借りて、間に合わなくなる前に実行できるよう、早い目に相談しておきましょう。


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